Nos últimos 25 anos, o mercado de imóveis de luxo evoluiu muito. Com atendimentos personalizados e oferecendo qualidade, conforto e tranquilidade, a preferência dos consumidores foi conquistada rapidamente.

Não é segredo que os compradores estão cada vez mais exigentes. Os apartamentos minúsculos e casas afastadas dos grandes centros de entretenimento não são mais o suficiente para a maioria das famílias. O brasileiro procura espaço e conforto, além do maior número possível de conveniências.

“As imobiliárias e construtoras precisam se adaptar e principalmente se especializar para atender a esse público mais exigente”, comenta Tarik Faraj, sócio-fundador da imobiliária TRK Imóveis. “Não é apenas sobre o tamanho do imóvel. Os investimentos de luxo estão atrelados a inúmeros confortos, facilidades, tecnologias e localização”, completa.

Quais são as características de um imóvel de luxo?

Para agradar o público-alvo desse tipo de investimento, não é necessária pouca coisa. Os imóveis de luxo estão repletos de conveniências e muito estilo. Para cativar até mesmo os clientes mais exigentes, as imobiliárias investem em diversos fatores nos seus portfólios:

Localização

A localização do imóvel certamente influencia muito em seu valor. A maioria dos compradores procuram bairros confortáveis e seguros. A disponibilidade de amenidades como supermercados, escolas, padarias e farmácias também pesa. “O consumidor também procura lugares onde ele tenha fácil acesso a entretenimento”, explica Faraj. Segundo ele, dependendo do perfil do comprador, o bairro precisa ser próximo de parques, restaurantes, centros de compra, bares e pubs. Cada cliente tem sua preferência, por isso o atendimento precisa ser personalizado. Aquilo que é conveniente para uns, é agitado demais para outros.

Arquitetura, tamanho e estilo

É claro, a beleza não pode deixar de ser levada em consideração no mercado de imóveis de luxo. Cada vez mais, o consumidor procura casas modernas, com estilo característico e com projeto assinado por arquitetos renomados como Paulo Mendes da Rocha, Isay Weinfeld, Arthur Casas, Denise Zuba, Marcio Kogan, Valéria Gontijo e Paulo Jacobsen. Alguns nomes, como Marcos Tomanik, Israel Rewin e Bí Crisóstomo têm se destacado no mercado de alto padrão.

“Outro fator decisivo é o espaço. Muitas famílias estão crescendo e procuram espaços que ofereçam maior conforto e conveniência para os novos membros. Proximidades de escolas e creches, por exemplo, e quartos extras também contam”, comenta Tarik Faraj. Até mesmo as famílias que não pretendem ter filhos estão procurando espaços mais amplos e confortáveis, observa.

Tecnologia e segurança

As smart houses já são uma realidade. É possível comprar casas completamente controladas por aplicativos no seu celular: da temperatura da água no chuveiro até os sistemas de segurança. Esse tipo de tecnologia e comodidade é um dos fatores que definem os imóveis de luxo.

Essas tecnologias incríveis não são o único motivo para a preferência por imóveis construídos recentemente. Nas opções de luxo, são utilizados os melhores materiais. Isso garante ao consumidor que os desgastes e problemas vão demorar muito mais para aparecer.

Afinal, ninguém que compra um imóvel de luxo quer precisar fazer reformas e lidar com problemas de instalações antes de se mudar. Encanamentos, vazamentos, falhas elétricas, tudo isso passa bem longe dos imóveis de luxo. O comprador precisa ter a tranquilidade de fazer a mudança sem enfrentar períodos de reforma e consertos.

De fato, há um histórico hiato e esquecimento na proteção das moradias destinadas à população carente, realçando os disparates sociais e econômicos do nosso país.

Na terça-feira, foi editada a Lei n.13.465/17, convertendo em lei a MP 759/16, dispondo sobre regularização fundiária rural e urbana, inclusive disciplinando o direito real de laje (tenho convicção que, em melhor técnica linguística, a expressão mais adequada seria direito real à laje) e estabelecendo regras para o condomínio de lotes.

Confesso que tenho esperança de que a nova disciplina da matéria colabore para a concretização do direito constitucional à moradia (CF, art. 6º), protegendo, em especial, à população de baixa renda. Até porque a esperança, conforme a fina sensibilidade de ALBERT CAMUS, se caracteriza quando “no meio do inverno, se descobre um verão dentro de si mesmo”. Estão aquecidas as ideias de que poderemos emprestar tutela jurídica à moradia mais comum do povo carente do Brasil.

A conversão da MP em lei trouxe novidades importantes.

O direito real de laje (utilizando a terminologia legal) é reconhecido a quem utiliza a superfície de um imóvel tomada “em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma” (CC, art. 1.510-A, §1º), desde que esteja caracterizada uma “unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo” (CC, art. 1.510-A, caput). Ou seja, a laje precisa ter acesso autônomo e independente da unidade originária (unidade-base). É o claro exemplo do “puxadinho” do povo brasileiro. Imagine-se um pai que concede a um dos filhos a construção de um outro imóvel na laje do seu. Se a construção tem acesso autônomo, não se confundindo com o bem originário, estará protegido pelas regras da laje. Aliás, o titular do puxadinho terá, inclusive, escritura pública própria, a partir de uma matrícula aberta no Cartório, além de registro sobre a matrícula do imóvel sobreposto (art. 176, §9º, da Lei de Registros  Públicos).

Com isso, o titular da laje pode, ilustrativamente, ofertá-la em garantia ou mesmo aliená-la, a título oneroso ou gratuito (CC, art. 1.510-A, §3º).

Advirta-se, porém, que, em se tratando de construção vinculada ao imóvel originário, como no exemplo do pai que, sobre o imóvel-base, constrói não apenas uma estrutura para o filho que vai casar, mas, também, ali mantém uma área de lazer (churrasqueira) ou serviço (lavanderia), ou constrói um acesso interno pelo próprio imóvel originário, não se tratará de direito real sobre a coisa alheia. Nessa hipótese, tratar-se-á de mera benfeitoria ou acessão em relação ao imóvel-base, a depender da finalidade, submetida à teoria da gravitação (já que o acessório segue o principal e ao seu titular pertence). Não haverá, nesse caso, registro imobiliário autônomo.

Em se tratando de laje autônoma e independente, haverá registro no cartório de imóveis (CC, art. 1.510, §3º), sem que isso importe em qualquer direito sobre a área já construída do bem original (CC, art. 1.510-A, §4º). Aliás, o titular da laje não pode, inclusive, prejudicar a segurança ou mesmo a linha arquitetônica ou estética do edifício (CC, art. 1.510-B).

O direito de laje, de todo modo, é acessório ao principal. É direito real sobre a coisa alheia – uma espécie de derivação do direito de superfície, como já antevia o art. 21 do Estatuto da Cidade. Tanto que o art. 1.510-E estabelece, como regra, que “a ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje”.

Outrossim, singrando os mesmos mares, por evidente, o titular da laje somente pode conceder a sobrelaje (direito real de laje sucessivo) a um terceiro com expressa aquiescência do titular do imóvel originário e dos demais titulares de laje, se for o caso, além do aval do Poder Público, respeitadas as posturas e regras de construção (CC, art. 1.510-A, §6º).

Significativa novidade da lei que converteu a MP 759, acolhendo as críticas que fazíamos desde o final de 2016, foi o reconhecimento do direito de preferência recíproco entre os titulares do imóvel-base e da laje (CC, art. 1.510-D). Ahora, si, seria dito em língua espanhola!

Por óbvio, se um dos titulares (do imóvel sobreposto ou do puxadinho) pretende alienar onerosamente a sua unidade, ele precisará ofertar, primeiro, ao outro (notificação, judicial ou extrajudicial, com prazo mínimo de 30 dias, salvo disposição contrária), permitindo, assim, a aquisição da plenitudade da propriedade – e, naturalmente, essa regra não se aplica à alienação gratuita, por se tratar de mera liberalidade. Havendo mais de uma laje, a preferência será do titular da laje mais próxima da unidade sobreposta (CC, art. 1.510-D, §2º), para atender à racionalidade da norma.

Como corolário dessa norma-regra haverá uma repercussão processual. Caso o titular de um dos direitos reais esteja sofrendo penhora da sua unidade, o outro precisará ser cientificado para, querendo, exercer a preferência e pagar a dívida, adquirindo o bem. Cuida-se de consectário imperativo no campo processual (nova redação do art. 799 do novo CPC).

Outrossim, há uma incidência do velho ditado de que “quem tem o bônus, assume o ônus”. Isso porque na medida em que o titular da laje passa a ter direito real sobre ela (à laje, insisto!), responderá, consequentemente, pelas obrigações fiscais dela decorrentes (CC, art. 1.510-A, §2º). Não poderia ser diferente. No ponto, inclusive, já antevejo que os titulares de imóveis sobrepostos, muito provavelmente, formularão pedidos ao Poder Público para recálculo de seus tributos incidentes sobre o imóvel (IPTU, ITR, por exemplo), com vistas a que se reconheça a parte que caberá ao titular da laje. Mas, não é só. O titular da laje também deve contribuir, proporcionalmente, com as despesas comuns de conservação e serviços (CC, art. 1.510-C). Aqui, incidem as regras relativas à taxa de condomínio e, assim, tratar-se-á de obrigação propter rem, admitida, inclusive, a penhora do bem de família para adimplemento da despesa, como já se posicionou o STF, no julgamento do RE 439.003/SP, rel. Min. Eros Grau.

De todo modo, a constituição do direito de laje em favor de terceiros depende da vontade do titular do imóvel originário, como ressalta o caput do art. 1.510-A: “o proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície”. Todavia, não se ignore que, de há muito, inúmeros brasileiros já estão a exercer direito de laje sobre imóveis alheios. Para estes casos, é absolutamente possível o usucapião da laje: não se trata de aquisição originária da unidade originária, mas, tão só, do direito real à laje, provados os requisitos gerais para o usucapião – aliás, por falar em usucapião, o art. 216-A da Lei de Registros Públicos (que permite o usucapião em cartório) teve – finalmente!!! – a sua redação melhorada e adequada, interpretando-se o silêncio dos confinantes e demais interessados como concordância para que o notário ou registrador lavre a escritura pública, e não mais como discordância. A lógica prevaleceu!

Seguramente, o direito de laje exigirá adequações no âmbito registral, fundiário e processual. Isso é certo e incontroverso! Espero, entretanto, que essas novidades consigam servir para a proteção das pessoas que sempre tiveram a arte de viver na fé, sem muito sabem em quê…

As empresas de construção que desenvolvem moradias populares, enquadradas no Minha Casa, Minha Vida, têm puxado a recuperação do mercado imobiliário. Direcional, MRV e Tenda responderam por dois terços dos lançamentos e das vendas do terceiro trimestre entre as 11 incorporadoras listadas na Bolsa. Juntas, as três lançaram empreendimentos com valor de vendas estimado em 2 bilhões de reais, um crescimento de 55,5% na comparação anual. As vendas no período totalizaram 2,1 bilhões de reais, avanço de 23,5%.

“O protagonismo da faixa popular na recuperação acontece sobretudo por causa do crédito. Os empreendimentos mais baratos, do Minha Casa, Minha Vida, têm acesso a crédito mais em conta. Os juros altos no passado recente praticamente inviabilizavam o financiamento”, diz Pedro de Seixas, pesquisador da Fundação Getulio Vargas (FGV) e especialista em negócios imobiliários.

Em São Paulo, imóveis com preços até 240 mil reais lideraram em quase todos os indicadores de agosto, aponta o Secovi-SP (entidade do setor). No país, dados da Abrainc (associação de incorporadoras) mostram que as vendas de imóveis novos do Minha Casa, Minha Vida até agosto somaram 41,7 mil unidades, 23,6% mais que no mesmo período de 2016. Foram 33,4 mil lançamentos, alta de 13%.

O copresidente da MRV, Eduardo Fischer, reitera a perspectiva de mais lançamentos e vendas em 2018. Ele também avalia que há boa disponibilidade de recursos para financiar a compra de imóveis com juros baixos, ao contrário do restante do mercado. “As sinalizações do governo são de que a habitação popular é prioridade.”

Já a Direcional avalia que ainda existe grande diferença no desempenho de cada ramo. Tanto o médio quanto o alto padrão sofrem com distratos, juros altos e baixa demanda. Diante disso, a companhia abandonou novos projetos nesse mercado. Mas no de moradias populares, a trajetória continua positiva.

No grupo das empresas focadas tanto no médio quanto no alto padrão – Cyrela, Even, Eztec, Gafisa, PDG, Rossi, Rodobens e Tecnisa – o resultado na Bolsa foi mais modesto. Os lançamentos atingiram 1,27 bilhão de reais, alta de 4,6%. Já as vendas subiram 42,4%, para 1,39 bilhão de reais. As incorporadoras conseguiram aumentar lançamentos e vendas no terceiro trimestre, além de diminuir o tamanho do rombo financeiro, o que sinaliza uma inflexão no mercado imobiliário após anos de crise.

Sair do vermelho, entretanto, é algo esperado só para meados de 2018, segundo empresários. Eles avaliam que o setor ainda depende de um avanço mais consistente da economia brasileira e da confiança dos consumidores para impulsionar as vendas e reduzir os estoques. O vice-presidente de Habitação Econômica do Secovi-SP, Rodrigo Luna, ressalta que o crescimento do setor depende da volta do emprego e da retomada da renda.

O preço dos imóveis residenciais no país caiu 0,15% em julho na comparação com junho. Esse foi o quinto mês consecutivo com redução nominal de preços neste ano, de acordo com pesquisa da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) feita com base nos anúncios de 20 cidades no site Zap Imóveis.

Com a série de quedas, o mercado imobiliário segue em desvalorização ao longo de 2017. No acumulado de janeiro a julho, os preços das residências tiveram retração de 0,38%. Já nos últimos 12 meses, os valores dos imóveis acumulam alta de 0,10%.

No último mês, 12 das 20 regiões cobertas pela pesquisa tiveram queda nominal dos preços anunciados, como foi o caso de Distrito Federal (-0,47%) Rio de Janeiro (-0,53%) e Belo Horizonte (-0,06%).

Na cidade de São Paulo, os preços não tiveram oscilações, na média. Já entre as sete regiões que registraram alta nominal estão Santos (0,41%), Florianópolis (0,65%) e Recife (0,37%).

O valor médio do metro quadrado dos imóveis residenciais anunciados nas 20 cidades foi de 7.654 reais. O Rio de Janeiro se manteve como a cidade com o metro quadrado mais caro do País (10.028 reais), seguida por São Paulo (8.680 reais) e Distrito Federal (8.345 reais).

(Com Estadão Conteúdo)

Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) abre precedente para a possibilidade de penhora de um percentual do salário das pessoas com aluguel em atraso. Até então o salário o salário só poderia ser penhorado para pagamento da pensão alimentícia em atraso. Mas o STJ permitiu a penhora de 10% do rendimento do devedor.

“O objetivo da decisão é permitir que a pessoa, ainda que devedora, não seja colocada em uma situação que mitigue a sua sobrevivência e da sua família, mas que o locador também não saia prejudicado”, afirma Maria Victoria Costa, sócia-fundadora do escritório Costa Marfori Advogados, especializada em Direito Civil.

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Mas a decisão não abrange todos os casos em que ocorrem atrasos, segundo ela. A decisão estende a interpretação do artigo que impedia a penhora do salário. Nesse caso, o devedor estava há 10 anos sem se pronunciar e tinha um bom salário, mas não dá para penhorar de uma pessoa que ganha um salário mínimo”.

Segundo a advogada, essa possibilidade de penhora existe em outros países, como a Argentina, e juízes de São Paulo e Rio de Janeiro já vinham relativizando a lei “desde que não afrontasse a dignidade da pessoa”.

Dados mais recentes do Tribunal de Justiça mostram um aumento de 33,4% no número de ações envolvendo contratos de aluguéis no estado de São Paulo. Em fevereiro de 2017 foram registrados 1.566 processos contra 1.174 em 2016. Do total de casos, 87,9% estão relacionados a ações por falta de pagamento de aluguel.

“Vejo a decisão com bons olhos, muitos devedores se valem da disposição da lei [que proibia a penhora do salário] para não pagar”, afirmou a advogada.

A possibilidade de penhorar o salário em caso de dívidas de aluguel havia sido proposto no ano passado na elaboração do novo Código de Processo Civil, mas refutado pelo relator, de acordo com Maria. Antes disso, a proposta também foi vetada pelo ex-presidente Lula.

O preço dos imóveis residenciais no Brasil caiu 0,15% em junho na comparação com maio. Esse foi o quarto mês consecutivo com redução nominal de preços neste ano, de acordo com pesquisa da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) feita com base nos anúncios de 20 cidades no site Zap Imóveis.

Com a série de quedas, o mercado imobiliário segue em desvalorização ao longo de 2017. No primeiro semestre, os preços das residências tiveram retração de 0,23%. Já nos últimos 12 meses, os valores dos imóveis acumulam alta de 0,31%.

No último mês, 13 das 20 regiões cobertas pela pesquisa tiveram queda nominal dos preços anunciados, como foi o caso de Distrito Federal (-0,60%) Rio de Janeiro (-0,49%), Campinas (-0,20%) e São Paulo (-0,03%).

Entre as 7 regiões que registraram alta nominal estão Santos (0 61%), Fortaleza (0,57%), Goiânia (0,15%) e Porto Alegre (0,09%).

O valor médio do metro quadrado dos imóveis residenciais anunciados nas 20 cidades foi de 7.668 reais. O Rio de Janeiro se manteve como a cidade com o metro quadrado mais caro do País (10.082 reais), seguida por São Paulo (8.680 reais) e Distrito Federal (8.385 reais).

(Com Estadão Conteúdo)

Os financiamentos habitacionais da linha pró-cotista com uso do FGTS voltaram a ser suspensos pela Caixa Econômica Federal. O motivo, segundo banco, foi o comprometimento total do orçamento direcionado pelo Conselho Curador do fundo para este ano para linha de crédito. O pró-cotista já havia sido suspensa em maio e voltou após o governo redirecionar recursos de R$ 2,54 bilhões do programa Minha Casa Minha Vida.

A forma de de crédito é direcionada a trabalhadores com conta do FGTS e tem juros mais baixo de, no máximo, 8,85% ao ano para comprar imóveis. “A Caixa Econômica Federal informa que estão suspensas as contratações de novas operações da linha de crédito Pró-Cotista — Recursos FGTS, em razão do comprometimento total do orçamento disponibilizado pelo Conselho Curador do FGTS para o exercício de 2017”, informou o banco por meio de nota.

É a segunda vez este ano que a Caixa anuncia a suspensão da linha pró-cotista. No começo de maio, o banco recebeu recursos para manter os financiamentos. Na ocasião, mais de 60% do montante destinado aos financiamentos estavam contratados e o restante em fase de análise. Assim, o Ministério do Planejamento remanejou para a pró-cotista parte dos recursos que seriam para a faixa de renda mais alta do Minha Casa, Minha Vida.

A linha é direcionada para trabalhadores da iniciativa privada que têm pelo menos três anos de vínculo com o FGTS. Além disso, eles precisam estar no mercado de trabalho ou ter saldo na conta do Fundo de Garantia de pelo menos 10% do valor do imóvel que está prestes a ser financiado.

Os juros dos financiamentos vão de 7,85% (para clientes que com débito em conta ou conta-salário) a 8,85% ao ano. O valor máximo dos imóveis a serem financiados é de R$ 950 mil para cidades como Rio, São Paulo, Minas Gerais e Distrito Federal e de R$ 800 mil para o restante do país. Não há limite de renda familiar.

Comprar a casa própria é um sonho de longo prazo que pode sair caro para o consumidor, que encontra condições diferentes de financiamento imobiliário. De acordo com a associação de consumidores Proteste, estudar as opções disponíveis no mercado pode ajudar o cliente a poupar até 100 mil reais.

A pesquisa da entidade indica que na maioria das vezes a Caixa Econômica Federal é o banco que oferece melhores condições de crédito imobiliário. Foram analisados três cenários para definir a melhor opção, considerando as taxas de seis instituições financeiras: Banco do Brasil, Banrisul, Bradesco, Caixa Econômica Federal, Itaú e Santander, por meio do simulador virtual de cada banco.

Ainda assim, a economista da Proteste, Veronica Dutt-Ross, ressalta que cada situação é diferente e a Caixa não será necessariamente a melhor escolha para todos os clientes. “O consumidor deve ter em mente o valor do imóvel que deseja e fazer muita pesquisa. O Custo Efetivo Total (CET) é a principal dica para comparar os bancos, porque é a taxa que reflete todos os custos do financiamento”.

O saldo das contas inativas do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) também pode ser uma carta na manga dos consumidores. “Dê a maior entrada possível, esse valor vai definir o saldo devedor do imóvel, o valor das parcelas e todos os outros custos. Sempre que puder, utilize o FGTS. Pela legislação há poucas exceções em que esse dinheiro pode ser usado e o financiamento imobiliário é uma delas. É uma oportunidade para diminuir o valor da dívida”, continuou a economista.

As simulações da Proteste levaram em consideração o Sistema de Financiamento Habitacional (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). No primeiro, é possível utilizar recursos de poupança e do FGTS. Já no segundo os bancos têm plena liberdade de estipular prazos, juros e qualquer parâmetro, pois usam recursos próprios.

Sobre as taxas de financiamento de juros incidem uma série de custos adicionais, como tarifas administrativas e seguros, que encarecem o custo do financiamento. Conheça abaixo os cenários simulados pela Proteste e tabela comparativa com detalhes de taxas e preços:

Cenário 1

Imóvel de 150 mil reais, com 20% de entrada (120 mil para financiar em 30 anos)

Este cenário se beneficia das instituições que oferecem condições especiais para imóveis de menor valor (em geral até 150 mil reais). A melhor opção é a contratação do financiamento da Caixa, pelo Programa Minha Casa Minha Vida. Nesse caso, o CET é de 7,72% ao ano na Caixa e de 7,92% ao ano no Banco do Brasil.

Cenário 2

Imóvel de 400 mil reais, com 20% de entrada (320 mil para financiar em 30 anos)

Para este perfil, a Caixa ainda é a melhor opção, com 11,02% ao ano de CET para os clientes que optarem por ter um relacionamento e conta salário na instituição. O Santander tem a segunda taxa mais em conta, 11,31% ao ano. Caso o consumidor não queira ter sua conta salário ou nenhum outro tipo de relacionamento com o banco, o Itaú é o mais indicado , com CET de 11,47% ao ano.

Cenário 3

Imóvel de 960 mil reais, com 30% de entrada (672 mil para financiar em 30 anos)

Neste cenário saímos dos financiamentos via SFH, em função do valor do imóvel (acima de 800 ou 950 mil reais). Caso o consumidor queira ou tenha relacionamento com a Caixa, o CET mais em conta continua na instituição com 10,89% ao ano, mas caso o consumidor não queira nenhum tipo de relacionamento com o banco, o Banrisul é a melhor opção com CET de 12,11% ao ano.